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2024年最新产物特质与亮点有哪些?

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2024年至今,整体市场仍然低迷。虽然节前核心一二线相继松绑限购、放松限贷,对于购房者的刺激作用依然有限。

在这样的市场背景下,100个典型城市成交量同环比都出现下降。但从成交结构来看,不同城市的产品成交结构特征不一,如上海成交结构趋向高总价产品,而成都成交结构趋向更低总价产品;一线城市刚需明显发力,二线城市140平方米以上长跑明显提升。

在当前市场,产品力等于销售力的趋势下,2024年开年最新产品特征如何?

CRIC监测数据显示,截至2024年第7周(2月18日)各能级成交指数回落。具体来说,一线指数环比下降14.05至5.14,受春假假期影响,北上广深第7周成交面积都在1万平上下。二线成交指数环比下降17.91点至2.74,成都、武汉、青岛新房成交在1万平方米以上,其余城市仅有不到1万平的零星成交。三四线成交指数环比下降18.50点至26.35,韶关、肇庆等成交接续发力,成交环比正增长,且微超年内周平均值。

从成交结构来看,截至2024年1月,100-140㎡产品合计占比达五成,但较去年同期下滑5个百分点;90-100㎡产品比重也有1.9个百分点的同比降幅,而更高和更低面积段产品的比重均同比持增。

其中,一线城市刚需发力,80-90㎡产品成交比重较去年同期大幅增加8.6个百分点至24%;90㎡以上各面积段产品成交占比均低于去年同期,主力100-120㎡占比下降1.8个百分点。

二线城市需求转向大面积产品,140㎡以上各面积段产品占比均同比提升,其中140-160㎡产品比重同比增幅最高,为2.9个百分点。

三四线城市市场需求趋于分散,80㎡以下和140㎡以上产品比重均高于去年同期水平,分别增长4.1和4.3个百分点,而100-120㎡产品比重同比降幅最为明显。

从总价段来看,各区域特征不一。环渤海区域成交总价中枢呈同比提升趋势,200万元以上各价格段产品成交占比均同比增长,其中,250-300万元产品同比增速最快,为8.7个百分点,而300-400万元产品次之。

长三角区域成交结构仍趋向低总价段,虽然100万元产品占比低于去年同期,但100-400万元产品占比有明显的增长,而400万元以上高总价产品成交占比同比下降6.9个百分点。

中西部区域200-400万元产品成交比重达三成以上,且较去年同期增加5.8个百分点;此外,100万元以下产品成交比重同比增加5.1个百分点,增速快于其他区域。

珠三角区域成交总价中枢呈同比提升趋势,400万元以上产品成交占比有明显增长,尤其500-1000万元产品成交占比增加7.1个百分点至15.8%。

具体到典型城市来看,不同城市的产品成交结构特征不一。

首先是上海,虽然从整个长三角区域来看,其成交结构趋向低总价段,但上海成交结构趋向高总价产品,800-1000万元和1000-2000万元产品成交占比分别提升6.8和3.8个百分点至12.5%和23%。

从面积段来看,主力的100-120㎡产品成交趋弱,其占比较去年同期下降12.5个百分点至23.2%,而90-100㎡产品成交比重保持在三成以上,120-140㎡和140-160㎡产品比重均提升至一成以上。

结合总价和面积段来看,上海中高端改善市场目前(Currently)仍为上海成交最好的市场。

成都市场也很有特色,截止2024年1月,成都三房成交占比降至四成左右,二房产(Real Estate)品则增加9个百分点至18.4%,市场需求更趋刚需。主力面积段则占比持稳,120-140㎡产品成交占比最高,100-120㎡产品次之,两者合计同比微降0.8个百分点。

成交结构来看,成都市场趋向更低总价产品,100万元以下产品成交比重位居第一位,且同比增加5.8个百分点,300万元以上产品比重同期下降6.3个百分点。

西安与成都不同,虽然同处中西部区域,但西安大面积改善需求旺盛,140-160㎡产品占比同比提升13.4个百分点至29.3%,市场份额跃居第一位,100-140㎡的比重则有明显下降。截至1月,三房、四房成交占比接近九成,且明显由三房向四房迁移,后者占比大幅提升17.9个百分点至40.9%。

从成交总价来看,250-400万元产品成交占比较去年同期提升15.7个百分点至近四成,200-250万元和120-140万元产品位居成交二三位,市场份额也在一成以上。

从典型城市典型项目来看,住宅建筑立面与车库也出现了部分亮点。

当前的住宅建筑立面,正逐步从单一的前立面关注向双面乃至多面设计转变。过去被忽略的背立面设计逐渐进入人们视野,它不仅关乎建筑的整体美观,更与居住者的生活(Life)品质息息相关。合理的背立面设计可以提高住宅的采光和通风性能,有助于创造更宜居的室内环境。

随着绿色建筑的兴起,背立面也被赋予了更多的生态功能,如雨水收集、绿化种植等。此外,背立面设计还体现了建筑师对空间利用(Use)的创新思考,通过巧妙设计,背立面可以转化为多功能的生活(Life)空间,为居住者提供更多的休闲娱乐(Entertainment)选择。

一直以来,地库开发面临着多方面挑战,包括高昂的成本和车位去化率问题,这也导致许多房企在地库设计和建造上持保守态度,进而影响地库产品力迭代速度。近年来,地下室光厅、星空顶、车道吊顶等设计元素的普及,正是房企逐渐认识到地下室品质提升的重要性的体现。

地下自然(Nature)光厅将天光引入地库,在每个单元大堂旁开一处天井,让其成为地库之眼,为原本可能阴暗潮湿的地下空间带来了自然(Nature)的光线和新鲜空气,极大地改善了地下空间的居住和使用体验,还可以减少地下空间的能源消耗。同时,天井的存在使得地下空间与地面空间产生了视觉上的联系,让地下空间不再封闭和压抑。

除了视觉设计上面,还有企业通过客户调研发现,客户在选择车位时,独立车位是最受欢迎的,其次是单边靠柱车位,最不愿意选择的就是双边靠车位。这反映了客户对于车位使用便利性和安危性的关注。

因此,决定采用小柱网布局,每个柱跨5.4米,中间只划分两个车位,这样每个车位都能靠近一根柱子,从而彻底消除了双边靠车门的车位。这种设计不仅满足客户需求,也提升了地库的整体使用体验和安危性。此外,由于柱距较小,可以更好地利用(Use)地下空间,提高车位数量,增加项目经济(Economy)效益。

可以看到,即便是行业承压,但居民对更高居住品质的长期需求并未改变,在回归居住属性的当下,产品越来越成为购房者重要的衡量指标,客户会为好的产品买单。

目前(Currently)提高产品力、凭借产品主义穿越周期已成为行业共识。如何通过属地化与定制化设计打造出企业特有的产品优势,是房企将来最重要的发展方向。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:产品力研究中心,36氪经授权发布。

该文观点仅代表作者本人,36氪平台仅提供信息存储空间服务。

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